Viviendas turísticas: límite de planta

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León ha determinado que las viviendas de uso turístico (VUT) se clasifican, desde una perspectiva urbanística, como uso terciario en lugar de residencial. Esta decisión fue tomada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo en una sesión plenaria, al resolver el recurso de apelación número 638/2025, presentado por el Ayuntamiento de Salamanca.

La sentencia, emitida el 22 de septiembre, subraya la importancia del carácter temporal del alojamiento turístico. Esta interpretación impacta directamente en las normativas urbanísticas que rigen las VUT, especialmente en lo que respecta a su posible localización dentro de los edificios.

Las VUT tienen uso terciario

El TSJCyL establece una clara distinción entre el uso residencial, que se asocia al alojamiento permanente, y la actividad que realizan las viviendas de uso turístico. Estas últimas ofrecen alojamiento por períodos limitados y a cambio de una contraprestación económica.

Con base en esta diferenciación, el Tribunal concluye que las VUT deben ser clasificadas urbanísticamente como uso terciario. Esta calificación es significativa, ya que determina las restricciones del planeamiento urbanístico que se aplican a estos tipos de establecimientos.

Por lo tanto, la cuestión no se limita a definir la naturaleza de la actividad turística, sino que también influye en las condiciones que deben cumplir los inmuebles destinados a este fin.

El PGOU de Salamanca limita las plantas

La consideración de las VUT como uso terciario permite la aplicación de las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Salamanca que se refieren a los usos no residenciales.

De acuerdo con el criterio del Tribunal, el planeamiento urbanístico permite estos usos en planta baja y primera planta, pero impone restricciones para los pisos superiores en los casos que se vean afectados por esta normativa. Por lo tanto, las viviendas de uso turístico no pueden situarse por encima de la primera planta cuando dicha limitación urbanística sea aplicable.

La Sala aclara que esta conclusión se deriva directamente de las disposiciones del PGOU, que ha estado vigente en este aspecto desde 2011, y no de la Ordenanza Municipal que regula los apartamentos y viviendas de uso turístico.

El Pleno unifica el criterio judicial

La decisión también resuelve una discrepancia que existía entre dos Secciones de la Sala de lo Contencioso-Administrativo respecto a la naturaleza urbanística de las VUT.

Por mayoría, el Pleno sostiene que el uso residencial implica un alojamiento de carácter permanente, mientras que el alojamiento temporal proporcionado a cambio de una contraprestación económica se clasifica como uso terciario.

Consecuencias para el caso de Salamanca

El TSJCyL ha aceptado el recurso de apelación presentado por el Ayuntamiento de Salamanca, revocando así la decisión del Tribunal de Instancia de Salamanca.

La sentencia considera que la decisión municipal que no aprobó la conformidad de la comunicación ambiental presentada para el establecimiento turístico es legal. Con esto, el Tribunal aplica al caso específico el límite urbanístico que resulta de la consideración de las VUT como uso terciario.