El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJ Madrid) ha desestimado la aplicación de la reducción del 60% en el IRPF sobre rendimientos del capital inmobiliario cuando los contratos de arrendamiento se firman con personas jurídicas y no se acredita el uso efectivo del inmueble como vivienda habitual.
La sentencia 294/2025, dictada el 4 de julio, confirma el criterio de la Agencia Tributaria (AEAT) y consolida una línea interpretativa estricta: no basta con declarar el uso residencial en el contrato, hay que demostrarlo.
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Antecedentes del caso
El contribuyente arrendó varios inmuebles a una sociedad mercantil, alegando que los mismos se destinaban a vivienda habitual de sus empleados. Solicitó, por tanto, la aplicación de la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF (LIRPF).
La AEAT denegó el beneficio fiscal al no existir prueba suficiente del uso residencial por personas físicas. La cuestión llegó al TSJ de Madrid tras una reclamación económico-administrativa ante el TEAR de Madrid, que había confirmado la liquidación, aunque anuló la sanción.
Resolución administrativa previa
El TEAR de Madrid consideró que, en arrendamientos firmados con personas jurídicas, el propietario debe acreditar quiénes son los ocupantes reales y demostrar que el inmueble se usa como vivienda habitual, no como oficina ni alojamiento temporal.
Un certificado de la empresa arrendataria que afirma que los inmuebles son usados por empleados no basta como prueba, si no se identifican las personas ni se acredita su residencia efectiva.
Argumentación jurídica del TSJ
El TSJ de Madrid ratifica la postura de la AEAT y del TEAR:
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El artículo 23.2 LIRPF limita la reducción del 60% a los ingresos derivados del arrendamiento de viviendas utilizadas como residencia habitual.
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Cuando el arrendatario es una persona jurídica, el contribuyente debe acreditar quiénes ocupan realmente el inmueble y demostrar que se usa como vivienda habitual.
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La carga de la prueba recae en el arrendador, conforme al artículo 105 de la Ley General Tributaria (LGT).
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El concepto de “vivienda habitual” exige un uso permanente y estable, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El tribunal concluye que, sin identificación de los ocupantes ni prueba del uso efectivo, no procede aplicar la reducción del 60%, aunque el contrato señale un destino residencial.
Conclusión práctica
La sentencia del TSJ de Madrid (294/2025) refuerza el criterio de la AEAT:
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Si el arrendatario es una empresa, el propietario debe probar que los inmuebles se usan efectivamente como viviendas por personas físicas.
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No basta con la declaración contractual.
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La reducción solo es aplicable si se acredita la vinculación directa con el uso residencial habitual.
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Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Cuándo puede aplicarse la reducción del 60% en IRPF?
Solo cuando los ingresos proceden del arrendamiento de viviendas efectivamente destinadas a residencia habitual de personas físicas.
¿Qué ocurre si el contrato se firma con una empresa pero el uso es residencial?
El propietario deberá identificar a los ocupantes y demostrar su residencia habitual en el inmueble con documentos verificables.
¿Qué documentos sirven como prueba del uso de vivienda habitual?
Certificados de empadronamiento, contratos laborales o comunicaciones con la empresa que demuestren el uso permanente como vivienda.
¿Es suficiente un certificado de la empresa arrendataria?
No. El TSJ considera que ese documento, sin datos de los ocupantes ni acreditación efectiva, no cumple los requisitos probatorios.
¿Qué recomienda Firenzia a los arrendadores en estos casos?
Formalizar los contratos con personas físicas siempre que sea posible, o incluir cláusulas específicas de identificación de los ocupantes y justificación documental del uso residencial.
